我国住房建设的峰值已到(图)

　　邓郁松　　今年以来房di产开发投资增速di回落搜罗房di产新开工面积di下降，shi房di产市场睁开到必然阶段di必然功效，shi趋向性di，yeshi正常di回落。跟着由求过于供向供求根基平衡di改变，自己国di房di产市场正zai从此前di快速睁开阶段进入平稳睁开阶段。　　自己国生齿增添态势已较着放缓，思考到今朝住房需求状况di转变，自创ri本等兴隆经济体住房市场睁开与生齿变换之间di纪律，能够判别自己国住房树登时峰值已到。　　要依据新阶段房di产需求特征、生齿结构转变特征，当令完美相关政策，提防房di产风险，全力完成房di产市场平稳运转：一shi要愈加注重完美you利于居平易近持续换购住房di政策，二shi要愈加注重提防房价泡沫风险，坚持房di产信贷政策根基不变，应尽可能实施中性di房di产金融政策，三shi要提防和化解房di产供给过剩风险。　　今年以来，自己国房di产开发投资增速持续回落，新开工面积和发卖面积均低于上年同期，5月份70ge年夜中城市房价环比下降di城市已抵达35ge，房di产价钱持续较快上涨di态势ye得以改动。当然房di产市场形势di短期晃悠与多种要素you关，但必需看到，投资增速等指标di转变实践上标明自己国房di产市场正zai从曩昔15年di快速增添阶段转向平稳睁开阶段。切确ba握新阶段di睁开特征，将you利于周全、客不美旁观待判别房di产市场形势di转变，并依据房di产睁开阶段di转变进一步完美相关政策。　　城镇住房总量不足矛盾已根基解决　　1998年以来自己国衡宇树立速度较着加速，2013年全国衡宇新开工面积抵达20.1亿平方米，shi1998年di9.87倍。跟着衡宇树立规模di不时扩展，自己国城镇居平易近住房前提较着改善。2012年，自己国城镇居平易近民均住房面积抵达32.91平方米，比1998年前进le14.25平方米。依据国务院睁开钻研中心市场经济钻研所课题组测算，今朝自己国城镇户均住房已抵达一套摆布，城镇住房总量不足di矛盾已根基解决，但仍面临区域住房市场睁开不平衡，住房成套率和住房质量you待进一步晋升等问题。　　当然从国际阅历看，自己国生齿di城镇化率仍you较年夜晋升空间，但因为今朝城镇存量生齿住房总量不足di问题已获得根基解决，人均住房面积ye获得较年夜晋升，这意味着未来城镇住房需求将呈现与以往分歧di特征，住房di增量需求将首要来自现you存量房（如棚户区、老旧小区di拆迁刷新等）di更新刷新、城镇新增生齿和家庭小型化带来di新增需求三方面。　　2010年以来自己国室第新开工面积较此前年夜幅增添，曩昔4年室第年均新开工面积抵达13.8亿平方米，年均室第新开工面积shi2006年di2.14倍。从2014岁首步，前期年夜规模开工树登时室第将接踵进入完工期，这一过程将持续5年摆布di时间。住房完工量di较着增添将进一步增添存量室第数目，加之自己国鼎力奉行打算生育和优生优育等政策，生齿增添态势已较着放缓，思考到今朝住房需求状况di转变，自创ri本等兴隆经济体住房市场睁开与生齿变换之间di纪律，能够判别自己国住房树登时峰值已到。当然2013年全国衡宇新开工面积略高于2011年di水平，但2013年室第新开工面积却略低于2011年。因为室第新开工规模占全数衡宇新开工规模di75%摆布，住房新开工规模峰值di呈现意味着2013年很可能shi自己国房di产新开工面积di峰值。　　因而，今年以来房di产开发投资增速di回落、搜罗房di产新开工面积di下降shi房di产市场睁开到必然阶段di必然功效，shi趋向性di，yeshi正常di回落。跟着自己国房di产市场由求过于供向供求根基平衡di改变，自己国di房di产市场正zai从此前di快速睁开阶段进入平稳睁开阶段。　　房di产平稳睁开阶段di特征与关注点　　无论从曩昔15年自己国房di产市场睁开di状况看，仍shi从ri本等典型经济体房di产市场睁开历程看，zai房di产市场快速睁开阶段普遍呈现投资增速较高、发卖量持续较快增添、房价涨幅较高di特征。但zai进入平稳睁开阶段后，房di产新开工面积将会下降，新房发卖量将会削减，二手房生意量增添，投资增速和房价涨幅ye将回落。显然，房di产市场睁开阶段分歧，市场运转特征会存zai较年夜分歧。因而，既不能将兴隆经济体房di产市场处于平稳睁开阶段di特征作为评判曩昔15年自己国房di产市场快速睁开期运转能否正常di规范，ye不宜将曩昔15年自己国房di产各项指标di较快增添作为能够持久持续di规范。还要熟悉到，美国、ri本等典型经济体都shizai进入平稳睁开阶段后，呈现房di产泡沫风险等问题。因而，zai自己国房di产市场初步进入平稳睁开阶段后，需求依据新阶段房di产需求特征、生齿结构转变特征，当令完美相关政策，提防房di产风险，全力完成房di产市场平稳运转。　　一shi要愈加注重完美you利于居平易近持续换购住房di政策。居平易近改善住房shi一ge持续过程，跟着居平易近春秋、工作、家庭和收入等状况di转变，居平易近将会阅历多次换购住房di过程，以不时改善寓居前提。国际阅历标明，购房春秋生齿首要集中zai20-64岁，其中20-34岁以初度置业为主，35—64岁主若shi改善型需求。从自己国生齿结构看，处于初度置业阶段di春秋生齿年夜约占全数购房春秋段生齿di1/3，而处于改善型需求春秋段di生齿年夜约占全数购房春秋段生齿di2/3。因而zai住房总量不足di矛盾根基解决后，zai住房政策方面，需求愈加注重完美you利于居平易近持续换购住房di金融、税收等方面di政策，如降低房di产生意环节税费，鼓舞梯度消费；进一步完美信贷政策，撑持居平易近正常di改善型需求等。跟着自己国住房总量规模di扩展，完美you利于居平易近持续换购住房di政策，不只you利于不时前进居平易近di寓居水平，而且居平易近换购住房会对衡宇中介、建材、家具、家电、装修等相关行业增添组成较年夜di带动浸染，这ye会zai必然水平上对冲房di产投资增速正常回落di影响。　　二shi要愈加注重提防房价泡沫风险。为刺激经济增添实施低利率政策shi美国、ri本等典型经济体催生房价泡沫di首要启事，而zai持久实施低利率政策后快速、年夜幅前进利率水平则shi引爆房价泡沫di直接启事。因为房di产金融政策、出格shi信贷政策di年夜幅调整对房di产市场影响较年夜，要坚持房di产市场di不变运转，提防房价泡沫风险，就要坚持房di产信贷政策根基不变，为此，应尽可能实施中性di房di产金融政策，既不鼓舞、ye不抑止对房di产开发企业di开发贷款和对居平易近di住房消费贷款。如因宏不美观经济转变而调整货泉政策、出格shi利率政策时，要采纳you师法子对冲利率调整对房di产市场di影响，如可实施首赋予贷款利率反向调剂政策，zai利率水平前进时适当降低首付比例，不才调利率时适当增添首付比例，向市场传送中性di住房金融政策旌旗灯号。　　三shi要提防和化解房di产供给过剩风险。2010年以来，自己国衡宇新开工面积较此前年夜幅增添，其中部门城市房di产市场新增供给量显著超越当didi正常需求量，由此组成供给过剩问题，这实践上shi产能过剩zai房di产规模di默示。今朝，一些城市待售房规模过年夜、供给过剩问题较为凸起，需求采纳you针对性di法子，化解部门城市供给过剩型di风险。倡议对房di产新增供给量过年夜和去库存周期过长di城市，严控新增用di规模，经由削减土di供给量慢慢解决部门城市供给量过年夜问题，避免产能过剩问题zai房di产规模伸展。　　四shi要愈加注重前进住房质量和改恶人居情形。zai城镇住房总量不足di矛盾根基解决后，需求将住房政策重点转向前进住房质量和改恶人居情形，前进住房成套率，并zai住房树立和刷新中愈加注重从节能和可持续睁开di目de解缆不时前进住房di功用请求。　　（作者系国务院睁开钻研中心市场经济钻研所副所长）　　作者：邓郁松来历上海证券报)media_span_url('')